Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3

Пример. Представим, что цена не так давно построенных построек и сооружений составляет 450000 долл., а длительность их экономически полезной жизни — 50 лет. Соответственная им ставка дохода на инвестиции определена в 12%, так как конкретно таковой уровень доходности обеспечивает Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 конкурентоспособность данного проекта по сопоставлению с другими вариациями инвестиций, характеризующимися похожим риском. Возмещение инвестиций в строения должно вестись по прямолинейному способу. Каждогодная норма возврата


143

капитала составляет 2% (100/50 лет = 2% в год). Как следует, общая требуемая Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 ставка дохода для построек и сооружений равна 14% (12% + 2% = 14%). Годичный незапятнанный операционный доход для первого года оценивается в 65000 долл. Требуемая ставка дохода на 450000 долл., вложенные в строения и сооружения, составляет 14%, либо Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 63000 долл. Если отнять данную величину из суммы незапятнанного операционного дохода в 65000 долл., то получим 2000 долл. остатка для земли. Последняя сумма, капитализированная по ставке 12% при неограниченном сроке получения дохода (считается, что земля не изнашивается), позволяет оценить Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 землю в 16666,67 долл. Расчеты по данному примеру обобщены в табл 3.4.

Таблица 3.4

Техника остатка для земли: расчет возврата инвестиций в строения по прямолинейному способу


Показатель

Численное значение

, долл.

Незапятнанный операционный доход (1-ый год)

65000

Доход Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3, относимый к зданиям и сооружениям

-63000

Остаточный доход от земли (относимый к земле)

2000

Капитализированный по 12%-ной ставке доход на инвестиции без ограничения срока

16666,67

Общая цена объекта оценивается в 467000 долл. (450000 долл. для Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 построек + долл. для земли = 466666,67 долл.; округлено до 467000 долл.)

16666,67

Техника остатка для земли подобна сельскохозяйственному примеру. Как и в сельскохозяйственной модели, зданиям и сооружениям, возведенным на земле за счет вербования капитала, рабочей Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 силы и предпринимательских усилий, отдается ценность при рассредотачивании дохода. Оставшийся же доход приписывается земле; он может быть капитализирован для определения оценочной цены земли.

Способ прямолинейного возмещения капитала безизбежно подразумевает, что доход, приписываемый зданию, с течением Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 времени равномерно понижается. Если б прогнозировалось получение равновеликих доходов от строения в течение 50 лет, следовало бы применить аннуитетный способ возврата инвестиций. В данном случае оценочная цена земли техникой остатка составила бы Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 90102 долл.,


144

исходя из каждодневного дохода от земли в размере 10812 долл., как показано в табл. 3.5.

Таблица 3.5

Техника остатка для земли: расчет возврата инвестиций в строения по аннуитетному способу


Показатель

Численное значение,

долл Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3.

Незапятнанный операционный доход

65000

Доход, относимый к зданиям и сооружениям (450000 долл. а 0,120417*)

-54188

Остаточный доход от земли

10812

Цена земли (10812 долл. + 0,12)

90102

Общая цена объекта оценивается в 540102 долл. (45000t) долл. для построек долл. для земли = 540102 долл.)

+ 90102


* С учетом Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 издержек на строительство в 450000 долл. полезной жизни построек в 50 лет и равномерных доходов в базу расчета каждогоднего дохода положен фактор взноса на амортизацию единицы при соответственной ставке процента.

Используемый способ капитализации должен Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 соответствовать нраву предсказуемого дохода. Если подобного соответствия меж допущениями о потоке доходов и ставками капитализации не будет достигнуто, то приобретенные в итоге расчетов величины текущей цены будут неверны.

Динамика доходов от строения Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 и земли, соответственная каждому из 2-ух разных допущений возмещения капитала, показана на рис. 3.1. Следует направить внимание на то, что допущение о возмещении капитала очень очень оказывает влияние на остаточный доход и величину Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 цены.



а Доход


145



Техника остатка для земли с фуррором применяется в тех случаях, когда можно с высочайшей точностью оценить цена построек и сооружений. Но, когда строения уже построены, они становятся с Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 землей одним целым и потом изредка удается их поделить.

Техника остатка для земли может быть также использована при определении варианта лучшего и более действенного использования земли. Оцениваются издержки на строения и Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 сооружения, незапятнанный операционный доход по разным вариантам застройки. Потом коэффициент капитализации множится на оценочные издержки, а приобретенный итог вычитается из предсказуемого незапятнанного операционного дохода. Таким макаром, определяется предсказуемый доход от земли. Какой из вариантов Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 дает больший остаточный доход от земли, тот и является ее лучшим и более действенным внедрением с учетом имеющихся юридических и физических ограничений (см. Приложение).

Расчеты по технике остатка для построек ведутся Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 в оборотном направлении по сопоставлению с техникой остатка для земли. Когда цена земли может быть оценена с высочайшей степенью точности, из незапятнанного операционного дохода может быть вычтен доход, приписываемый земле. Приобретенный Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 остаток — это доход, приписываемый зданиям и сооружениям, который может быть капитализирован для оценки цены последних. Потом капитализированная


146

цена построек и сооружений может быть прибавлена к цены земли для получения общей оценочной цены объекта.

Техника остатка Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 для построек выходит за рамки традиционной экономической теории, согласно которой остаточный доход приписывается земле, а не сооружениям на ней. Все же, на практике цена земли может быть определена на рынке. Оценить Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 же здание, в особенности издавна построенное, устаревшее по многим характеристикам, бывает очень тяжело. С учетом этих событий техника остатка для построек является полезным инвентарем для оценки цены на рынке недвижимости, невзирая Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 на отсутствие соответственной теоретической базы.

Пример. Представим, что участок земли в итоге кропотливого исследования данных по недавнешним сопоставимым продажам свободных участков оценивается в 50000 долл. Соответственная ставка дисконта определена в 12%. Из оцененного в Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 65000 долл. общего незапятнанного операционного дохода 6000 долл. относится к земле (12% х 50000 долл. цены земли = 6000 долл.). Инвестиции в землю не подлежат возврату, так как земля будет существовать вечно. Остаток незапятнанного операционного дохода от 59000 долл Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3. относится к зданиям. Если норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному способу, то при сроке в 50 лет строения будут оценены в 421429 долл.; они оцениваются в 486964 долл., если норма возмещения рассчитывается по аннуитетному способу, как Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 показано в табл. 3.6. Цена всей принадлежности включает цена строения и 50000 долл. цены земли. При возмещении капитала по прямолинейному способу цена всего объекта будет 471429 долл., по аннуитетному способу - 539965 долл.

Применение техники остатка Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 для построек либо для земли может привести к получению отрицательной величины цены. В данном случае по объекту принадлежности может быть выявлена принципиальная информация.


Техника остатка для строения

147

Таблица 3.6



Показатель

Численное значение, долл.

Незапятнанный операционный Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 доход

65000

Доход, относимый к земле

-6000

Доход от строения

59000

Цена строения при прямолинейном возврате инвестиций (59000 долл. + 0,14)

421429

Цена строения при расчете по аннуитетному способу (59000 долл. + 0,120417)

489965

Пример. Представим, что техника остатка для земли указывает отрицательную величину Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 (остаточного) дохода, приписываемого земле. До составления заключения о цены аналитик должен перепроверить допущения, положенные в базу расчета коэффициента капитализации как в части дохода на инвестиции, так и в части возврата инвестиций Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3. Если допущения верны, то здание, возможно, является лишним улучшением для данного участка. Другими словами, доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала. Либо Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 же требуется другой подход к управлению собственностью с тем, чтоб сделать ее более симпатичной для арендаторов методом корректировки ставок и графика выплат арендной платы, конфигурации состава нанимателей либо уровня предоставляемых им услуг.

В случае Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3, если техника остатка для построек дает ртрицательную величину цены строения, то после проверки допущений по коэффициенту капитализации аналитик может составить предложения о внесении конфигураций в управление объектом. Если же и после Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 чего остаток остается отрицательным, то разумным может быть предложение о сносе строения и подмене его другим, которое будет соответствовать варианту лучшего и более действенного использования принадлежности.

Употребление слова «остаток» в технике остатка для принадлежности Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 в целом вводит в заблуждение. Более подходящим будет термин «реверсия».

Реверсия - это остаточная цена объекта при прекращении поступлений потока доходов. Реверсия может быть получена по истечении


148

срока экономически полезной жизни объекта либо при Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 его перепродаже на более ранешном шаге.

Когда незапятнанный операционный доход может быть спрогнозирован с разумной вероятностью на весь срок экономически полезной жизни строения, техника остатка для объекта может дать обоснрванную Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 оценку его цены. В этих случаях нет необходимости разделять доход на две составляющие - доход от строения и доход от земли. Это дает возможность избежать сложного шага разделения, на теоретическом уровне безосновательного, так Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 как здание и земля являются единым объектом принадлежности, генерирующим общий поток доходов. Даже если оценка изготовлена с огромным допуском, оценочная цена перепродажи в конце срока экономически полезной жизни построек и сооружений Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 некординально воздействует на текущую цена принадлежности, так как перепродажа может произойти через много лет. Но оценочная длительность полезной жизни объекта изредка совпадает с обычным периодом владения вкладывательным активом.

Пример. Разглядим застроенный объект недвижимости Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3, который, как ожидается, будет раз в год приносить 65000 долл. незапятнанного операционного дохода в течение следующих 50 лет, после этого строения и сооружения вполне обесценятся как приносящие доход активы. Для простоты представим, что цена земли Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 остается постоянной и составит 50000 долл. Для данного объекта применимой считается ставка дохода на инвестиции 12%. Оценка потока доходов в 65000 долл. в год должна быть проведена с внедрением фактора обыденного аннуитета (умножение Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 на фактор аннуитета), а реверсии в 50000 долл. - с внедрением фактора текущей цены единицы. Следует направить внимание на то, что результаты расчетов (см. табл. 3. 7) в точности равны оценкам, приобретенным по технике остатка для Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 земли при аннуитетном возмещении капитала.


149

Таблица 3.7

Техника остатка для принадлежности в целом


Показатель

Сумма, долл.

Фактор

Текущая цена, долл.

Поток доходов

65000

8,3045

539792

Реверсия

50000

0,00346

+173

Общая текущая цена 539965

Округлено до 540000

Норму прямолинейного возмещения капитала следует использовать Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 для оценки дохода от построек в тех случаях, когда подразумевается, что последний будет систематически понижаться. Но при всем этом нужно делить доход, относимый к земле, и доход, относимый к зданиям, с тем, чтоб Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 конкретно поток доходов от построек учитывать как убывающий; цена земли и доход от нее числятся постоянными (табл. 3.8).

Таблица 3.8

Остаточная цена для принадлежности в целом при расчете возврата инвестиций в строения и Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 сооружения по прямолинейному способу, долл.


Незапятнанный операционный доход

65000

Доход от земли (50000 долл. о 0,12)

-6000

Доход от построек

59000

Капитализация дохода:

16666,67




Причины кап

итализашш




Доход от земли

6000

8,3045*

49827

Доход от построек

59000

7,1428**

421429

Реверсия: цена земли

50000

0,00346***

173

Общая цена принадлежности

471429

* Аннуитет за Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 50 лет при ставке 12%.

** 1 + (0,12+0,02) = 7,1428 (прямолинейный фактор за 50 лет при ставке

12%).

*** Фактор реверсии за 50 лет при ставке 12%.


150

Техника остатка для принадлежности в целом может употребляться в тех случаях, когда перепродажа происходит до истечения срока Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 экономически полезной жизни. Предполагаемая стоимость перепродажи может быть ценой опциона на покупку для арендатора — держателя текущей аренды либо ценой остаточного потока доходов, который, как ожидается, будет приносить объект после перепродажи Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3.

Пример. Представим, что уже рассмотренный объект с 50-летним сроком полезной жизни будет перепродан через 10 лет. Реверсия при перепродаже рассчитывается исходя из того, что в протяжении оставшихся 40 лет объект будет приносить каждогодний незапятнанный операционный доход в Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 65000 долл., потом земля будет продана за 50000 долл. Предполагаемая стоимость перепродажи через 10 лет составит 536382 долл. (табл. 3.9).

Таблица 3.9

Стоимость перепродажи до окончания срока экономически полезной жизни


Показатель

Фактор за 40 лет

Цена при Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 перепродаже, долл.

Каждогодний поток доходов

65000

8,2438*

535845

Реверсия

50000

0,01074**

+537

Стоимость перепродажи через 10 лет 536382

* Фактор аннуитета при ставке 12% за 40 лет.

** Фактор текущей цены единицы при ставке 12% за 40 лет.

Таким макаром, остаточная цена принадлежности в целом будет Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 оценена в 536382 долл., — эта сумма должна быть получена через 10 лет. Текущая цена остатка плюс текущая цена всего незапятнанного операционного дохода, приобретенного за 10 лет владения объектом, рассчитана в табл. 3.10.


151

Таблица 3.10

Техника остатка для принадлежности в Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 целом при ее перепродаже до окончания срока экономически полезной жизни


Показатель

Доход,

ДОЛЛ.

Фактор

Текущая цена, долл.

Каждогодний поток доходов

65000

5,6502*

367265

Реверсия

536382

0,32197**

+172700

Общая текущая цена через 10 лет

539965

* Фактор аннуитета за 10 лет при Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 ставке 12%.

** Лятггпп прпрппга чя 1 fl ттрт гти г.тяптгр 1 7%

Опцион на покупку.

Пример. Представим, что оцениваемая собственность сдана на критериях незапятанной аренды за 65000 долл., уплачиваемых в конце каждого года в течение 25 лет. Арендатор покупает Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 опцион на покупку объекта по истечении 25 лет за 500000 долл. Расчет текущей цены по ставке процента либо дисконта 12% с внедрением техники остатка для принадлежности в целом показан в табл. 3.11. Если через Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 25 лет арендатор высвободит объект и не употребляет опцион на покупку, то текущая цена принадлежности только некординально будет отличаться от цены объекта в случае использования опциона. Будучи дисконтированной за 25 лет, нынешняя цена реверсии составит наименее Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 6% (0,05882) от цены перепродажи при ставке процента (дисконта) 12%.

Техника остатка для принадлежности в целом показана на рис. 3.2.

Таблица 3.11

Поток доходов и стоимость перепродажи при использовании опциона на покупку


Источник дохода

Сумма, долл.

Фактор Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3

Текущая цена, долл.

Незапятнанная каждогодная рента

65000

7,8431*

509804

Перепродажа

50000

0,0588**

+29411

Общая текущая цена







539215

* Фактор аннуитета за 25 лет при ставке 12%. ** Фактор реверсии за 25 лет при ставке 12%.


152

Время

Рис. 3.2. Техника остатка для принадлежности в целом — допущение об Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 модифицированном уровне дохода

Механическое применение разных техник остатка к одним и этим же предполагаемым потокам доходов может привести к различным результатам, что обосновано различиями в допущениях и оценках, касающихся сегодняшней цены построек либо Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 земли. Потому не следует волноваться по поводу определенных математических расчетов, очевидно, исключая те случаи, когда приобретенные результаты существенно отличаются.

При описании каждого из 3-х видов техники остатка применялись два разных допущения в том Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3, что касается возврата инвестиций. В первом случае возмещение капитала происходило в критериях получения равновеликих доходов; в другом — прогнозировалось понижение доходов от построек. Итоговые (неокругленные) результаты по всем трем видам техники показаны в табл. 3.12.

Таблица Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 3.12

Оценка цены недвижимости разными видами техники остатка, долл.


Техника остатка

^Стоимость всего объекта зависимо от предполагаемого нрава дохода от строения

Равновеликий доход

Убывающий доход

Для земли

540102

466666

Для построек

539965

471429

Для принадлежности Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 в целом

539965

471429

Результаты, приобретенные при расчетах с внедрением техники остатка для построек и техники остатка для принадлежности в целом, стопроцентно совпадают. В обоих случаях предполагалось, что цена земли равнялась


153

50000 долл. Примененная техника не оказала никакого Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 воздействия на результаты. Все же, результаты, приобретенные с помощью техники остатка для земли, отличаются от приобретенных с помощью 2-ух других видов техники остатка. Это было вызвано различиями в начальных допущениях Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3. При использовании техники остатка для земли предполагалось, что цена построек и сооружений составляет 450000 долл. В этом случае, в отличие от 2-ух других видов, цена земли не была известна. Потому при использовании техники Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 остатка для земли было изготовлено другое допущение, которое касалось суммы реверсии (перепродажа земли по окончании потока доходов) и величины снижающегося дохода от построек (в случае прямолинейного возврата инвестиций). Но, невзирая на некие расхождения Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3, нет существенных различий меж плодами, приобретенными хоть каким из этих 3-х видов. Они могут появиться из-за различий в допущениях о нраве планируемого потока доходов, т.е. будет ли ожидаемый поток доходов постоянным Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 либо же он будет убывать со временем.

К числу допущений, требующих обоснованных суждений и значительно влияющих на оценку цены, относится цена актива, владеющего правом первого требования, оценочная длительность полезной Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 жизни объекта, ставки процента (либо дисконта) и допущения о возмещении капитала. Предполагаемые способы возврата инвестиций (прямолинейный, аннуитетный), также ожидание увеличения цены объекта, могут серьезно воздействовать на оценочную цена и потому должны быть Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 приведены в соответствие с нравом предсказуемого потока доходов и реверсией.

Главное достоинство способа капитализации дохода заключается в том, что он отражает потенциал незапятнанного дохода, который может принести недвижимость. Но в инфляционной экономике тяжело предсказывать размеры Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 доходов, а их текущие величины могут не быть реалистическими указателями на будущее. В особенности остро этот недочет проявляется в критериях коренной ломки экономической наружной среды, наблюдаемой на сегодня в Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 Русской Федерации.


154

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Неувязка системного регулирования городского развития в переходный к рынку период - одна из только животрепещущих и в то же время исследованных очевидно недостаточно. Катигоричные перемены, происшедшие в последние годы в самом предмете Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 этого регулирования (городском развитии и наружных его критериях), были настолько многоплановы и оживленны, что теоретико-методологическое осмысление новых реалий, а тем паче возможных перспектив эволюции городов очень запаздывает. Вобщем, многими практиками Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 осознается, что новенькая городская политика не может быть обоснованной (и даже просто разумной) без опоры на надежный научный фундамент.

Как понятно, исследование соц, демографических, экономических, экологических, инженерных и других заморочек городов более активно Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 велось в 80-е годы. Тогда, с одной стороны, сформировались определенные организационно-правовые предпосылки автономизации городского управления и, с другой стороны, городская тема заняла достойные места в исследовательских работах академических и отраслевых институтов, вузов Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3, также специально сделанных научно-технических и научно-исследовательских центров многих больших городов Рф, сначала Москвы и Ленинграда.

В тот же период была коренным образом пересмотрена методика разработки всеохватывающих планов социально Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3-экономического развития городов и их районов, генеральных планов, районных планировок, схем расселения.

Этот пик исследовательских работ был полностью естественным, так как «социалистический город» как их объект находился в фазе размеренного, эволюционного развития. Все Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 наружные системы (общественно-политическая ситуация, экономический строй, структура органов управления и государственное устройство, действовавшие схемы развития и размещения производительных сил, порядок расселения и др.) при неизменных личных


155

собственных конфигурациях в целом трансформировались довольно взаимосвязано Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 и медлительно. Сами же городка, их препядствия, потенциал становились все более комфортными объектами программного управления, моделирования и т.п.

В текущее время ситуация коренным образом поменялась. Конструктивно трансформировалась политическая структура общества Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 с ориентацией на правовые, многопартийные, демократические его базы. Поменялась сама сущность экономических отношений (осуществляется переход к рынку). Произошел гласный отказ от тотально огосударствленного обеспечения общественного развития.

Городка, в особенности большие, перевоплотился Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 в центры общественно-политических и соц напряжений, где при той же (если не большей) концентрации населения резко сокращаются классические экономные источники финансирования социальной сферы. Максимально дифференцируется соц потенциал, быстро теряет престиж и социальную Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 значимость обычная городская интеллигенция (инженерно-технические и научные работники, учителя, докторы) и, напротив, резко увеличивается соц роль субъектов финансово-торгового сектора. Принципно обновились формы, способы и объекты городского управления.

Вместе с этим Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 получила конституционное закрепление мысль территориальной самостоятельности и местного самоуправления, почти во всем повысилась ответственность городских властей за бесспорное гарантирование популяции соответственных соц благ, свобод, защиты и т.п.

Все это просит Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 коренного переосмысления самой сущности регулятивных

•*. •

воздействий на сложные и почти во всем противоречивые дела, складывающиеся в процессе функциоально-пространственных преобразований городка в переходный период. Особенный энтузиазм сейчас представляют не столько относительно постоянные отраслевые Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 и подотраслевые блоки социально-экономической структуры городка, сколько оживленно меняющиеся наружные условия функционирования этих блоков, равно как и более оживленные дела меж ними.


156

Регулирование всего этого можно более действенно развернуть только с Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 внедрением специальной системной технологии, в том числе методом внедрения так именуемых системных регуляторов, одним из которых является государственно-земельный кадастр.

Муниципальный земляной кадастр представляет собой систему нужных и достоверных сведений о природном, хозяйственном и Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 правовом положении земель Русской Федерации, местоположении и размерах земляных участков, об их высококачественной характеристике, о обладателях земляных участков, правовом режиме землепользования, об оценке земляных участков, других нужных и достоверных сведений Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 о земле.

Сведения муниципального земляного кадастра подлежат неотклонимому применению при планировании использования и охраны земель, при подборе хороших вариантов участков для их предоставления и изъятия, при совершении сделок с землей, определении платежей за Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий по использованию и охране земель.

Содержание кадастра определяется Положением о порядке ведения муниципального земляного кадастра, которое утверждено постановлением Правительства РФ от 25 августа Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 1992 г. № 622.

Во-1-х, в кадастре содержатся данные о земляных участках и субъектах земляной принадлежности, землепользования и аренды земли, мотивированном предназначении земляных участков, нраве их использования.

Во-2-х, кадастр содержит данные количественного Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 учета земель в согласовании с их фактическим состоянием и внедрением.

В-3-х, фиксируются нужные сведения о высококачественном состоянии земель.

В-4-х, в кадастре дается оценка земель, т.е. определяется их сравнительная ценность как средства Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 производства в сельском хозяйстве, также степень эффективности их использования.


157

Нужно, чтоб сведения всех разделов кадастра были беспристрастными и достоверными, соответствовали фактическому состоянию земель и их использованию.

Все кадастровые сведения о земле Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 оформляются специальной базисной, временами обновляемой и раз в год составляемой документацией. Раз в год не позже 30 апреля Госкомзем представляет правительству РФ государственный доклад о состоянии и использовании земель, составляемый на базе данных муниципального земляного Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 кадастра и мониторинга земель.

Мониторинг земель - это система наблюдений (съемки, обследования и изыскания) за состоянием земель. Объектами мониторинга земель являются все земли Русской Федерации. К главным задачкам мониторинга относятся: своевременное выявление конфигураций Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 состояния земель, оценка этих конфигураций, прогноз и выработка советов о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов. Собранные методом мониторинга материалы служат правовым основанием для принятия нужных решений компетентными муниципальными органами в Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 согласовании с задачками их ежедневной деятельности в области использования и охраны земель.

Зависимо от целей наблюдения и охватываемой местности мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным. Потому мониторинг земель Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 осуществляется в согласовании с федеральными, региональными и местными программками. Постановлением Совета Министров и Правительства от 5 февраля 1993 г. утверждена Муниципальная программка мониторинга земель РФ. Начиная с 1996 г. в РФ создается многоуровневая информационная база Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 мониторинга земель, налаживается повсевременно действующая система прогноза, предупреждения и устранения последствий негативных процессов, влияющих на качество и внедрение земель.

Считаем, что в связи с проведением земляной реформы в Рф, установлением обилия и равенства всех Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 форм земляной принадлежности нужно вести земляной кадастр и мониторинг земель, потому что без этих


158

сведений нельзя научно обоснованно решить вопрос об установлении платы за землю и найти действительную цена земли.

Беря Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 во внимание место и роль инвестиционно-строительного комплекса в качестве основной движущей силы, призванной обеспечивать системное развитие функционально-пространственной среды большого городка, норма­тивно-правовому упорядочению отношений этого комплекса с социально-экономической структурой городка Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 следует уделить приоритетное внимание.

В текущее время обозначенные отношения регламентируются несколькими десятками правовых актов федерального уровня, сотками подзаконных актов министерств и ведомств, обилием нормативных документов, принятых Правительством и подчиненными ему ведомствами.

По Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 моему воззрению, аргументируемые выше теоретико-методологические положения и сформулированные на их базе практические задачки получат конструктивное решение, если в большом городке будет разработан и принят ряд дополнительных нормативно-правовых актов Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3.

Начать следовало бы с более общего и принципного документа -Постановления Правительства «О приведении нормативно-правовой базы деятельности новосибирского инвестиционно-строительного комплекса в соответствие с требованиями нового русского законодательства и с учетом особенностей проведения Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 экономической реформы в большом городе». В этом документе должна быть в максимально конструктивном, операциональном виде изложена концепция всестороннего пересмотра (инвентаризации) имеющихся нормативно-правовых актов и сведения их в целостную систему. Постановление Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 призвано найти полный список новых нор­мативных актов, установить задания и сроки на разработку их проектов.

В ряду новых правовых документов центральное место мог бы занять большой и исчерпающий закон «О своде Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 норм и правил, регламентирующих деятельность инвестиционно-строительного комплекса большого городка в новых условиях». Было бы лучше обеспечить


159

средством этого акта обновление, упорядочение и кодификацию всех норм и правил, регламентирующих производственно-хозяйственную деятельность организаций Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 инвестиционно-строительного комплекса. Тут же принципиально совершенно точно найти состав, возможности и ответственность властно-управленческих органов и должностных лиц, наделенных правом производить административные деяния в отношении инвестиционно-строительного комплекса.

Принципно принципиально, в конце Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 концов, внести полную ясность в вопросы о денежных источниках, критериях и обеспечении инвестиционно-строительной деятельности в переходный период. С этой целью предстоит создать и принять закон «О регламентации бюджетно-налоговых Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 отношений предпринимательских структур инвестиционно-строительного комплекса большого города».

Вместе с регламентацией механизма городского налогообложения (его упорядочения, прояснения и упрощения) нужно самым кропотливым образом найти основания, размеры, сроки и процедуры выделения из го­родского Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 бюджета средств на реализацию силами инвестиционно-строительного комплекса городка разных проектов (городских заказов) для нужд функционально-пространственного развития большого городка. При всем этом должны быть не только лишь определены цели и размеры Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 средств, которые могут быть потрачены, да и предусмотрены точные основания и процедуры пришествия ответственности за их действенное расходование. Во всех случаях выделения из бюджета больших ассигнований, связанных с реализацией вкладывательных проектов, следовало Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 бы перейти к экономному финансированию расходов в виде экономных программ. Отношения городской казны по поводу получения из нее средств целенаправлено строить на договорах и договорах, в каких фиксировались бы верно определенные и просто проверяемые Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 мотивированные задания; предстоящее выделение средств должно прямо зависеть от заслуги этих целей. Более большие экономные статьи принципиально «олицетворить» ответственными распорядителями и от-


160

ветственными получателями. Должен восторжествовать обычный и понятный всем Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 принцип: «нет программки - нет средств, нет результатов - нет продолжения финансирования».

С этим вопросом плотно сплетена неувязка реализации в большом городке особо больших инвестиционно-строительных проектов. Появляются немалые трудности с идентификацией самой категории Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 таких проектов, определением специфичности их разработки и реализации, установлением особенных режимов отвода и использования земли, финансирования и т.п. Все эти- нюансы можно было бы расписать и урегулировать в особом Постановлении Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 правительства «Об организации разработки и реализации особо больших инвестиционно-строительных проектов, имеющих общегородское и федеральное значение».

Нужно убрать безосновательные правовые ограничения на куплю-продажу земли и вкупе с тем провоцировать приток большого Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 капитала, в том числе зарубежного, для проведения сделок подобного рода. Чтоб предупредить вероятные махинации, такие сделки нужно производить на базе залоговых аукционов с помощью специализированных банковских структур с введением по мере надобности (для земель сельскохозяйственного Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 предназначения) временного ограничения на следующую перепродажу.

На федеральном и региональном уровнях нужно формирование фонда муниципальных ликвидных активов с целью обеспечения гарантии рисков коммерческих банков по операциям купли-продажи и залога земли, в Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 особенности в регионах с кризисным состоянием землеоборота; сделать единую автоматическую систему муниципального земляного кадастра, содержащую кадастровые свойства земляных участков, сведения об имеющихся строй объектах, об окружающей экономической и экологической Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 среде, данные о субъектах земляного рынка, юридические нормы и законодательные акты по оформлению сделок с земляными участками, информацию о спросе и предложении на земляном рынке; упорядочить взимание и уменьшить величину госпошлин и других платежей Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 за оформление сделок с землей.


161

Правительство должно делать обязательства по осуществлению работ, направленных на восстановление земляного фонда, создание современных транспортной и коммуникационной систем. Провоцировать развитие инфраструктуры земляного рынка, включая создание Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 сети земляных и ипотечных банков, посреднических и консалтинговых учреждений, нотариальных контор и т. п.

Нужно создать федеральную и региональные всеохватывающие мотивированные программки поддержки действенного функционирования земляного рынка, определив в их цели и задачки Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 развития и структурной перестройки рыночного землеоборота, систему мероприятий по его активизации и упорядочению, этапы и сроки реализации намеченных мероприятий, также методы вербования средств для денежного обеспечения данных программ. При решении вопросов организации и Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 управления земляными отношениями в предпринимательской. сфере в новых критериях нужны нестандартные подходы. Новый земляной строй коренным образом изменил прежнюю систему управления кадастром, потому теория кадастра должна принципно обновить подходы к организации кадастрового производства Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики - страница 3 в предпринимательских структурах, создать современные экономические способы управления земляными отношениями в городском секторе экономики.


162

^ Перечень БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ИСТОЧНИКОВ



  1. razvitie-podhodov-k-obespecheniyu-kachestva.html
    razvitie-polidisciplinarnogo-kompleksa-nauchno-tehnologicheskih-i-obrazovatelnih-innovacionnih-proektov-osnovannih-na-integracii-innovacionnogo-potenciala-medicinskogo-vuza.html
    razvitie-politicheskoj-sistemi-francii-v-60-80-h-gg-xx-v.html